משימות לאחר פתיחת תיק משכנתה


כפי שידוע לכם, לאחר שעשיתם את כל השלבים המקדימים בתהליך המשכנתא (כלומר, בניתם תמהיל משכנתא שמתאים לכם באופן אישי, לבד או בעזרת יועץ משכנתאות, ומצאתם את הבנק שנותן לכם את התנאים הטובים ביותר לאחר שניהלתם מולו מו"מ), אתם ניגשים לבנק שנבחר ופותחים "תיק משכנתא", התהליך כולל חתימה על עשרות מסמכים ובאותה העת גם תקבלו משימות לביצוע.

רק לאחר שתבצעו את כל המשימות, הבנק יבדוק את התיק ויעביר למוכר שלכם את הכסף (שימו לב שאתם לא מקבלים את כספי המשכנתא אל החשבון שלכם, אלא הם מועברים ישירות למוכר שלכם – מלבד במשכון נכס קיים, בו תקבלו את הכסף אליכם).

עד לפני כשנה את כל המשימות המפורטות מטה, הייתם צריכים להשלים בתוך 12 ימים בלבד, אך בעקבות התערבות של המפקחת על הבנקים, ד"ר חדוה בר, תקופה זאת הוארכה ל-24 ימים.

המשמעות היא שכאשר אתם מקבלים הצעת ריבית משכנתא מהבנק, היא תקפה ל-24 ימים בלבד מרגע ההצעה – ואם אתם בוחרים להתקדם עם אותו בנק, את כל התהליך תצטרכו לבצע בתוך אותם 24 ימים מיום ההצעה המקורי – לאחר מכן, הבנק לא מחויב לתת לכם את אותם תנאים ועשוי להתאים אותם בהתאם לשינויים בשוק.

יש לא מעט אנשים שנתקעים בשלב המשימות במשכנתא, ולאט-לאט עוברים הימים והם מגיעים למצב שלא השלימו את כל המשימות ולכן לבנק יש אפשרות להעלות את הריביות באופן חד צדדי ולהם לא נשאר מה לעשות חוץ מלהתאכזב ולשלם יותר.

אז בשביל שזה לא יקרה לכם אני רוצה לכתוב לכם בצורה מסודרת אילו משימות אתם תצטרכו לעשות, תזכרו שאני כותב את המשימות שיש לבצע עבור "עסקאות רגילות" ולא מורכבות, ישנן עסקאות יותר מסובכות שיצריכו משימות נוספות, אבל אני לא רוצה לבלבל את הגולשים כאן, אז אני כותב את המשימות שיש לבצע ב-90% מהמשכנתאות הרגילות ולא ב-10% המורכבות.

משימות למשכנתא ברכישה מקבלן

ייפוי כוח נוטריוני

הבנק ייתן לכם מסמך רשמי שלו. אתם צריכים לקחת את המסמך ולהתייצב איתו (ועם תעודות זהות שלכם) אצל נוטריון ולהחתים את הנוטריון עליו.

הפעולה היא פשוטה מאוד, אתם לא צריכים לעשות כלום מלבד להזדהות מול הנוטריון ולהחזיר את המסמך הרשמי לבנק, הפעולה לוקחת כ-10 דקות וכדאי לבצע אותה מיד ביציאה מן הסניף (באופן טבעי, כמעט מול כל סניף בנק יש משרד נוטריונים וכדאי להגיע אליהם מיד בסיום פתיחת התיק).

חשוב לדעת:

  • החתימה של הנוטריון עולה כסף ובדרך כלל מדובר במחיר אחיד בכל הארץ, המחיר עומד סביב ה-280 ₪ עבור החתימות.

ביטוחים

תידרשו להציג לבנק את שני ביטוחי המשכנתא – המורכבים מביטוח נכס וביטוח חיים.

בבנק יידרשו מכם ליצור קשר עם סוכנות הביטוח שלהם על מנת לסיים את הנושא כל עוד אתם בסניף. אני מציע לכם לקבל הצעה מסוכנות הביטוח של הבנק אבל גם לקבל הצעות מחברות ביטוח וסוכנויות ביטוח אחרות על מנת לבצע סקר שוק ולחסוך בעלויות הביטוח.


חשוב לדעת:

  • אם הכניסה לדירה מקבלן תתבצע בעוד מספר חודשים לא תצטרכו לבצע ביטוח נכס בשלב זה, אלא רק תתחייבו לבצע ביטוח נכס כאשר תקבלו את המפתח לדירה (מכיוון שעדיין לא קיים נכס לבטח).

חתימה על תמהיל דירה יחידה / תצהיר מכירת דירה

במידה ולקחתם אחוז מימון של יותר מ-50%, הבנק ידרוש שתחתמו בפני עו"ד שלכם על תצהיר שזו הדירה היחידה שלכם ובמקרה שהיא לא, אז הבנק ידרוש שתחתמו על תצהיר שאתם מתכוונים למכור את דירתכם הנוכחית בתוך 24 חודשים – זאת בגלל ההגבלות של בנק ישראל על הון עצמי למשכנתא לפי סוגי לווים שונים.

חשוב לדעת:

  • ישנם עו"ד בקרבת הסניף שיוכלו להחתים אתכם על תצהיר זה (בתשלום כמובן) אבל ייתכן ועורך הדין שלכם, שמלווה אתכם בעסקה, לא ידרוש כסף עבור חתימה זו ולכן כדאי לשאול אותו על כך.
  • אם זו דירה להשקעה, ואז בהכרח מדובר באחוז מימון נמוך מ-50%, לא תצטרכו לחתום על מסמך שכזה.

רישום משכון ברשם המשכונות

תדרשו לגשת לרשם המשכונות שנמצא באזור שלכם ולרשום על שמכם משכנתא.

הרישום נעשה באמצעות טופס מיוחד שהבנק ייתן לכם, ובנוסף תידרשו להוציא "עיון משכון" עבור בני הזוג שמהם רכשתם את הדירה.

חשוב לדעת:

  • ישנם בנקים שיעשו את הרישום עבורכם ללא תשלום וישנם בנקים שיידרשו מכם כסף עבור שליחות (בין 60–90 ₪) עבור כך. בכל אופן, אני מאוד ממליץ לשלם על כך ולהוריד את המשימה הלא כל כך נעימה הזו מגבכם.
  • בכל מקרה תידרשו לשלם את האגרות בנושא (דף עיון מרשם המשכונות עולה בערך 31 ₪ לכל לווה ורישום משכון עולה בערך 190 ₪).

אישור מהמוכר על קבלת הכסף ששילמתם

הקבלן ידרש לחתום על מסמך רשמי של הבנק ובו הוא יאמת כי שילמתם לו כבר כסף על חשבון הדירה (מההון העצמי שלכם) וגם ירשום ויצהיר בדיוק כמה שילמתם. שימו לב שמי שחותם על המסמכים מטעם הקבלן הוא עורך הדין שלו ולכן זה יכול להתעכב.

חתימה על כתב התחייבות

הקבלן (באמצעות עורכי הדין) יצטרך לחתום על מסמך שנקרא "כתב התחייבות" בו הוא מתחייב למספר דברים מול הבנק למשכנתאות (לדוגמא: הוא מתחייב להחזיר לבנק את כספי המשכנתא שקיבל במידה והעסקה תתפוצץ בשלב כלשהו ועוד).

הקבלן (באמצעות עורכי הדין) אמור לחתום על מסמך זה ולהחזיר אותו אליכם.

חשוב לדעת:

  • ישנם עו"ד שמעוניינים לבצע שינויים על המסמך הנ"ל, יש ליידע את הבנק על השינויים שהם ביצעו והבנק יצטרך לאשר את אותם השינויים האלו.
  • כלומר, כל שינוי בכתב ההתחייבות ידרוש קודם כל אישור המחלקה המשפטית של הבנק ורק לאחר מכן יוכלו המוכרים לחתום על מסמך זה

בקשה להסבת ערבות מהבנק המלווה

תצטרכו להגיע לבנק שמלווה את הקבלן ולבקש ממנו לחתום על מסמך שנקרא "הסבת ערבות", מסמך זה אומר שאחרי שהבנק ישלם לקבלן כסף ואתם תקבלו ערבות על שמכם, הערבות הזו תוסב ותהיה שייכת בעצם לבנק שנתן לכם את המשכנתא.

במידה ולקחתם משכנתא מהבנק שמלווה את העסקה, ככל הנראה יוותרו לכם על מסמך זה, כי הרי מדובר באותו הבנק.

משימות למשכנתא ברכישה בדירת יד שניה

שמאות

ברכישת דירה יד 2, הבנק מבקש מכם לבצע שמאות בכדי לוודא ששווי הנכס שאתם רוכשים לא נמוך מהסכום בחוזה שעליו חתמתם (גם כדי לוודא שבמצב כזה אתם לא לוקחים אחוזי מימון שחורגים מהמגבלות של בנק ישראל).

כשתפתחו "תיק משכנתא" תקבלו טופס "הפניה לשמאי" ובו רשימה של 3 שמאים שמוסמכים על ידי הבנק לבצע שמאות לדירה שרכשתם.

אתם אמורים להזמין שמאי אחד בלבד מתוך הרשימה. כאשר תזמינו אותו הוא יבקש מספר מסמכים (לרוב: נסח טאבו ותשריט בית משותף), אנא הכינו את המסמכים עבורו מבעוד מועד ותדאגו שיקבל אותם בזמן.

אין טעם להתמהמה עם השמאי, מיד ביציאה מהסניף ניתן להתקשר ולהזמין שמאי ולא צריך לחכות אפילו רגע.חשוב לדעת:

חשוב לדעת:

  • השמאות עולה כסף והמחיר נע בין 430 ₪ ל-2,000 ₪ (תלוי במחיר הדירה שרכשתם).
  • במידה ושילבתם בתמהיל ההלוואה זכאות משכנתא של המדינה, יש לכם הנחה על השמאות והיא אמורה לעלות לכם 269 ש"ח בלבד

המשימות הנוספות שתצטרכו לבצע ברכישת דירה יד שניה, זהות ברובן למשימות שהרחבתי עליהן ברכישת דירה מקבלן:

  • ייפוי כוח נוטריוני
  • ביטוחי משכנתא
  • חתימה על תמהיל דירה יחידה / תצהיר מכירת דירה
  • רישום משכון ברשם המשכונות – כאן, בניגוד לרכישה מקבלן, תידרשו להוציא ברשם המשכונות "עיון משכון" עבור בעלי הדירה שמהם רכשתם את הדירה.
  • אישור מהמוכר על קבלת הכסף ששילמתם
  • חתימה על כתב התחייבות + רישום הערת אזהרה לטובת הבנק – כאן, בניגוד לרכישה מקבלן, מי שיחתום הם המוכרים ועורך-דינם – על כתב התחייבות לבנק (בו הם מבטיחים להחזיר לבנק את הכסף אם העסקה מתפוצצת + לרשום הערת אזהרה בטאבו וכו' וכו'). לאחר שהם יחתמו על מסמך זה, מישהו יצטרך לרשום גם הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק הממשכן ולהציג לבנק נסח טאבו לאחר רישום המשכנתא לטובתו.

משימות למשכנתא במחיר למשתכן

בגדול, המשימות ברכישת דירה במחיר למשתכן זהות לחלוטין למשימות ברכישת דירה מקבלן "רגיל", אך יש דבר אחד שונה והוא השמאות.

שמאות

מכיוון שבמסגרת לקיחת משכנתא במחיר למשתכן נקבע כי ניתן לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר מאשר ברכישה רגילה, הבנק יבקש מכם לבצע שמאות בכדי להעריך את "מחיר השוק" של הדירה.

כשתפתחו "תיק משכנתא" תקבלו טופס "הפניה לשמאי" ובו רשימה של 3 שמאים שמוסמכים על ידי הבנק לבצע שמאות לדירה שרכשתם, אתם אמורים להזמין שמאי אחד בלבד מתוך הרשימה.

אין טעם להתמהמה עם השמאי, מיד ביציאה מהסניף ניתן להתקשר ולהזמין שמאי ולא צריך לחכות אפילו רגע.

חשוב לדעת:

  • השמאות עולה כסף, בדרך כלל זה תלוי במחיר הדירה והמחיר נע בין 430 ₪ ל-2,000 ₪ (תלוי במחיר הדירה שרכשתם).
  • במידה ושילבתם בתמהיל ההלוואה זכאות משכנתא של המדינה, יש לכם הנחה על השמאות והיא אמורה לעלות לכם 269 ש"ח בלבד (הרחבתי על כך בפוסט הבא).
  • במידה והבנק שממנו אתם לוקחים את המשכנתא הוא גם הבנק המלווה בפרויקט של הקבלן, הוא לרוב ביצע כבר שמאות לדירות השונות בפרויקט ויאפשר לכם לדלג על סעיף זה מכיוון שהוא כבר יודע מה שווי הדירות על-בסיס השמאות שהוא ביצע.

משימות למשכנתא על נכס קיים / הלוואה לכל מטרה

במשכון נכס קיים / הלוואה לכל מטרה אתם בעצם מבקשים מהבנק כסף בתמורה למשכון נכס שכבר נמצא בבעלותכם ולכן המשימות מעט שונות מאשר במקרים הקודמים שהזכרתי. הדבר המרכזי שחשוב שתדעו לפני הכניסה לתהליך הוא שתוכלו לקבל משכנתא עד לגובה של 50% משווי הנכס, כולל המשכנתא הנוכחית שלכם, במידה וקיימת (כלומר, אם הנכס שלכם שווה מיליון ש"ח ויש עליו עדיין משכנתא בגובה של 300 אלף ש"ח, אתם תוכלו לקבל תוספת משכנתא של 200 אלף ש"ח בלבד).

שמאות

במידה והדירה ללא משכנתא (ולכן לבנק אין הערכה בנוגע לשווי הנכס שלכם), הוא יבקש מכם לבצע שמאות בכדי לוודא שאתם לא חורגים מאחוז המימון המותר (כפי שהסברתי בפסקה הקודמת).

כמו כן, במידה והדירה כן ממושכנת, ואתם רוצים לקבל תוספת משכנתא ומאמינים כי ערך הנכס שלכם עלה (וכך תוכלו לקבל סכום גבוה יותר), תצטרכו להוכיח זאת לבנק באמצעות שמאות חדשה.

כשתפתחו "תיק משכנתא" תקבלו טופס "הפניה לשמאי" ובו רשימה של 3 שמאים שמוסמכים על ידי הבנק לבצע שמאות לדירה שרכשתם, אתם אמורים להזמין שמאי אחד בלבד מתוך הרשימה.

אין טעם להתמהמה עם השמאי, מיד ביציאה מהסניף ניתן להתקשר ולהזמין שמאי ולא צריך לחכות אפילו רגע.

חשוב לדעת:

  • השמאות עולה כסף, בדרך כלל זה תלוי במחיר הדירה והמחיר נע בין 430 ₪ ל-2,000 ₪ (תלוי בשווי הדירה).

רישום משכנתא בטאבו

מכיוון שהדירה בבעלותכם אתם נדרשים כבר ישירות לרשום משכנתא על הנכס. אתם תקבלו מהבנק "שטרות משכנתא" איתם תגיעו לטאבו (שימו לב שכל מי שבעל הדירה יצטרך להגיע פיזית לטאבו או לייפות כוחו של עורך דין), בטאבו יירשמו משכנתא על הדירה ואתם תצטרכו להציג לבנק את השטרות החתומים ואת נסח טאבו עדכני שמוכיח שרשמתם משכנתא על הנכס

אישור מהעיריה / המועצה על כך שאין חובות על הדירה

בהמשך לסעיף למעלה, בטאבו לא יסכימו לרשום לכם משכנתא, אלא אם כן תציגו לכם אישור מהעיריה (או מהמועצה על כך שאין לכם חובות על הנכס) ולכן חשוב מאוד לפני שאתם מגיעים לטאבו לרשום משכנתא, לדאוג שיש לכם בכיס אישור מהעיריה על העדר חובות (ישנן עיריות שניתן לבקש אישור כזה באינטרנט וישנן עיריות שתצטרכו להגיע פיזית למחלקה הרלוונטית, אך הפעם לא חייבים להגיע ביחד אלא רק אחד מכם או מיופה כח מטעמכם יספיק).

ביטוחים

במידה והדירה ממושכנת, הבנק ירצה לוודא שיש לכם ביטוח משכנתא המורכב מביטוח נכס וביטוח חיים.

במידה והדירה ללא משכנתא, הבנק ידרוש מכם לבצע ביטוח משכנתא, בהתאם להנחיות שנתתי מוקדם יותר בפוסט.

מה קורה לאחר ביצוע המשימות? בדיקת תיק המשכנתא

תהליך זה קורה בכל אחת מסוגי המשכנתאות שציינתי למעלה – לאחר שביצעתם את כל המשימות בתיק, תצטרכו להחזיר אותן באופן ידני לבנק (לא דרך המייל), הבנק יבדוק את התיק ורק אז ישחרר את כספי המשכנתא למוכרים (בהלוואה לכל מטרה כמובן שהכסף יגיע לחשבון שלכם).

ישנם בנקים שבהם הפקיד יבדוק את התיק וישחרר את הכסף וישנם בנקים שישלחו את התיק למחלקת בדיקות ונציג אחר (שמעולם לא ראה אתכם) יבדוק את התיק והוא זה שילחץ על כפתור שחרור הכסף.

לסיכום,
אמנם רשימת המשימות נראית ארוכה, אבל המצב היום הרבה יותר טוב ממה שהיה בעבר והיום יש לכם 24 ימים מלאים לבצע את המשימות (עד לא מזמן היו רק 12 ימים). שימו לב שמדובר על ימים רגילים ולא ימי עסקים ולכן גם שבתות וחגים נכללים בתוך ה-24 ימים הללו.

היו מוכנים למשימות אלו ונסו להיערך אליהן עוד לפני שפתחתם את תיק משכנתא. כמו כן, וודאו עוד לפני פתיחת התיק מול היועץ בסניף אילו משימות תדרשו לבצע על מנת לקבל את המשכנתא ודרשו אותן במסודר על מנת לבדוק כי אין עוד משימה או שתיים שלא מופיעות כאן (במידה ויש שינויים כלשהם בתיק).

אני יודע שזה קצת קשה עבור כל אחד שלא בא מעולם המשכנתאות, אבל זכרו כי רבים עשו זאת לפניכם וגם אתם תצליחו לעשות זאת, כל עוד תהיו עקביים, מסודרים ותהיה לכם דרך ברורה ולו"ז ברור לכל משימה ומשימה.


קרדיט למשכנתאמן.